ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестицииФотоВидео
Сенаторы обсудили падение объемов строительства жилья и вспомнили о Стратегии-2030
16.11.2020
Власть

Сенаторы обсудили падение объемов строительства жилья и вспомнили о Стратегии-2030

29 октября в Совете Федерации состоялось заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при СФ на тему: «Строительная отрасль в новых экономических условиях: проблемы и пути их решения».

В заседании, которое провела заместитель Председателя СФ Галина Карелова, приняли участие представители Комитетов СФ, Минстроя России, Счетной Палаты, «ДОМ.РФ», законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов, органов местного самоуправления, общественных организаций и экспертного сообщества.

Как и другие, строительная отрасль столкнулась с рядом проблем, вызванных распространением коронавирусной инфекции. Снизилась деловая активность, упал спрос на недвижимость, вынужденно переносятся сроки строительных работ, а также возникают затруднения в поставках материалов. Из-за чего, по данным аудитора Счетной палаты Светланы Орловой, за 9 мес. текущего года было введено в эксплуатацию лишь 56 млн кв. м жилья или 57% от запланированного объема. В результате, как прогнозирует Правительство РФ, падение объема ввода жилья в эксплуатацию по итогам года может составить до 6%.

Падение подтверждает и заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. По его ожиданиям, в этом году ввод жилья составит около 75 млн кв. м. Существенное снижение ввода в Москве, области и нескольких крупных регионах в совокупности дают больше 50% спада по стране.

При этом, на прошлой неделе Минстрой завершил сформировал новый план в рамках Указа Президента РФ по строительству жилья до 2030 года. Теперь каждый регион знает, сколько должен построить в год в течение ближайших 10 лет. А общий объем построенного к 2030 г. жилья должен составить около 1 млрд 34 млн кв. м жилья, из которых в 2029 г. 70 млн кв. м – это индустриальное, а 50 млн кв. м – ИЖС.

Причем, чтобы понять эффективность работы губернаторов, нужно оценивать не факт ввода и показатель к прошлому году, а объем квадратных метров, находящихся в стройке, и динамику его прироста. Тогда можно будет точно понять задел на следующие 2-3 года.

 

****

Но вообще в целом снижение объема работ с начала года в строительной отрасли оказалось минимальным – всего 0,4% относительно I-III кварталов 2019 г. А уж в свете пандемии этот показатель можно считать достижением. И одним из ключевых факторов стала льготная ипотека. Но она хоть и делает покупку жилья привлекательнее, постоянный рост цен на «квадраты» может сделать ее бессмысленной.

Так, по словам Светланы Орловой, средняя стоимость квадратного метра жилья возросла в среднем на 12% и к настоящему времени составляет 90 тыс. руб. И в регионах это уже чувствуют – с переводом сотрудников на удаленную работу и снижением зарплат для многих ситуация стала очень сложной. В результате ипотека опять недоступна многим гражданам.

Да, для оказания поддержки отрасли по инициативе Президента РФ был принят ряд мер – это субсидирование процентной ставки по кредитам, дополнительное государственное финансирование достройки проблемных объектов и мораторий на привлечение застройщиков к ответственности. Причем многие регионы ввели собственные дополнительные меры поддержки спроса на жилье.

Но Галина Карелова настойчиво указала на важность повышения доступности ипотеки для малоимущих граждан, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий. По ее словам, стимулирование государством интереса к новостройкам в результате привело к значительной разнице в размерах кредитных ставок на первичном и вторичном рынке жилья. Так, на начало октября эта разница составляла 2%. В связи с чем Совет Федерации рекомендовал Правительству РФ совместно с Банком России рассмотреть вопрос о модернизации программ субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для снижения этой разницы.

В целом, по данным заместителя генерального директора ДОМ.РФ Дениса Филиппова, на сегодня с начала года выдано более 1 млн ипотечных кредитов на 2,7 трлн руб., а объем их выдачи в сентябре вырос на 71% по сравнению с аналогичным месяцем 2019 г. При этом в период пандемии льготная ипотека стала основным драйвером поддержки жилищного строительства. В рамках программы субсидирования ставки заключено 249 тыс. ипотечных договоров на 707 млрд руб., и большинство квартир на первичном рынке продаются сегодня за счет льготной ипотеки. А с учетом принятого решения о продлении программы ожидается, что концу года на всей территории страны будет выдано более 1,5 млн ипотечных займов на общую сумму около 3,7 трлн руб.

Также поддержке строительной отрасли способствует механизм финансирования строительных проектов через эскроу-счета. Уже 21 банк выдал лимиты на 1,8 трлн руб. И эта сумма будет расти, потому что до 2030 г. необходимо довести сегодняшний объем индустриально возводимого жилья с 40 млн кв. м ежегодно до 70–80 млн., а объем и портфель проектного финансирования должны увеличится примерно на 20 трлн руб.

Сохранению спроса на рынке жилья также помогает вовлечение в оборот земельных участков из федеральной собственности, которым занимается ДОМ.РФ.

В рамках 161-ФЗ уже вовлечена в оборот 41 тыс. га участков с градостроительным потенциалом 85,3 млн кв. м жилья. Из них пока введено в эксплуатацию 12,8 млн. Таким образом есть потенциал, который находится только в стадии проектирования и строительства, - 72,5 млн кв. м жилья. Причем ДОМ.РФ планирует вовлекать в оборот ежегодно не менее 3,5 тыс. га земельных участков.

 

****

Но помимо ипотеки также требует развития и институт арендного жилья, предоставление жилья льготным категориям.  И тут, кстати, Минстрой разработал новую методику расчета стоимости недвижимости для произведения социальных выплат на покупку жилья в регионах. Но ее пока не поддержал Минфин.

Как рассказал Никита Стасишин, новая методика предполагает расчет исходя из средней цены квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке. В то время как действующая методика очень сложна и не приближена к реальной рыночной стоимости жилья – цена квадратного метра оказывается заниженной, из-за этого регионам приходилось просто доплачивать собственными средствами. Новая же методика предельно проста – «первичка» плюс «вторичка», деленная на 2. В связи с этим замминистра попросил Совет Федерации поддержать разработанную методику.

К слову сказать, Минстрой не планирует продлевать мораторий на штрафы для застройщиков из-за переноса ввода в эксплуатацию жилья после 1 января 2021 г., чтобы не расхолаживать компании, которые должны обеспечивать свои обязательства в установленные сроки. Причем Минстрой и региональные власти мониторят в ЕИС ситуацию по каждому переносу ввода жилья, чтобы не допустить появления объектов, которые сдвинуты более чем на 6 месяцев, и новых обманутых дольщиков.

Но проблема еще в том, что в связи с закрытием границ сложилась очень острая ситуация по рабочей силе, особенно в Санкт-Петербурге и Московской области. На стройках – нехватка рабочих рук, при том, что зарплаты, которые предлагают застройщики, кратно выше офисных. В некоторых случаях цена рабочей силы увеличилась в 5 раз. Сегодня труд руками считается не престижным, а работники строительной отрасли требуют повышения зарплаты, и в случае отказа переходят в те организации, где ее готовы предоставить.

В результате дефицит рабочей силы и рост зарплат стали одной из причин роста цен на жилье в новостройках. А Минстрой планирует обратиться к Правительству с предложением о точечном завозе трудовых мигрантов из стран ближнего зарубежья, чтобы избежать влияния на сроки ввода жилья. Сегодня этот вопрос прорабатывается вместе с Миграционной службой и Роспотребнадзором, но это не будет массовая ситуация, а только для больших структурных компаний.

Не стоит забывать и о мерах по оптимизации процессов строительства, совершенствованию нормативной правовой базы для стабилизации строительного рынка и определения новых точек роста отрасли. И особое значение приобретает интенсивно развивающееся в последние годы индивидуальное жилищное строительство, которое может стать платформой для разработки и внедрения инновационных технологий для всей строительной отрасли. И, по словам Галины Кареловой, проект программы ИЖС уже разработан, а Минстроем подготовлены соответствующие стандарты.

 

****

Кроме того, сенаторами разработан и внесен в Госдуму законопроект, направленный на совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения из аварийного и ветхого жилья – тот самый скандальный законопроект о «всероссийской реновации», против которого выступили большинство экспертов и ряд депутатов Госдумы.

Так, по мнению первого заместителя председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого, для наращивания темпов строительства жилья необходимо принятие закона о развитии застроенных территорий. Это откроет возможность заниматься реновацией во многих городах, ориентируясь не только на бюджетный ресурс, но и привлекая деньги коммерческого сектора. За основу законопроекта была взята реализуемая с 2017 г. в Москве программа реновации жилищного фонда. Причем реновация будет проводиться в регионах при согласии 2/3 собственников квартир в многоквартирном доме.

Кроме того, показатели объемов ввода не выполнить без застройки крупных микрорайонов.  И здесь главная проблема – неготовность дорожной и инженерной инфраструктуры. Поэтому вопросы об инфраструктурных облигациях должны перейти из разряда абстрактных рассуждений к конкретным методикам и формам выпуска этих облигаций.

И, как раз-таки, Минстрой разработал программу размещения облигаций, направленную на создание магистральной инфраструктуры при комплексном освоении территорий. По словам Никиты Стасишина, детали запуска сложного механизма сейчас прорабатываются с Минфином и Центробанком.

Плюс для выполнения планов по вводу жилья сенатор предложил дать застройщикам возможность зачесть вложения в инфраструктуру как часть платы за землю – под гарантии застройщика о не превышении каких-то рубежей при продаже участка. Застройщик сделает нормальную инфраструктуру и даст возможность развиваться той или иной территории.

Комплексному освоению территорий, а также развитию механизма предоставления в аренду земельного участка «за долю», без обременения застройщика денежными выплатами уделяет большое внимание и ДОМ.РФ. Пилотный проект уже был реализован во Владивостоке, теперь в планах предоставить крупный земельный участок за долю будущих квадратных метров жилья в Воронеже.

На заседании выступил и Губернатор Воронежской области Александр Гусев. Так, до пандемии регион демонстрировал очень высокие темпы роста ввода жилья: за последние 10 лет годовой объем строительства удвоился с 900 тыс. кв. м до 1,8 млн кв. м. И главным фактором, оказавшим положительное влияние на устойчивое развитие отрасли, стала доступность жилья – в регионе средняя заработная плата росла быстрее, чем стоимость квадратного метра.

Также сказалось и повышение доступности ипотечных программ – в области объем выдачи ипотечных кредитов в 2020 г. вырос на 25%. Кроме того, в регионе на четверть сокращены сроки выдачи разрешительной документации на строительство. А до конца года в области будет построено около 160 новых объектов социальной сферы на общую сумму почти 13 млрд руб., а также сохранится показатель прошлого года по вводу жилья. Сегодня практически с каждым застройщиком, возводящим многоквартирные дома, есть договоренность о сроках сдачи.

 

****

Но что еще требуется для отрасли?

Как никогда остается актуальной задача дебюрократизация строительной отрасли. Так, Правительством уже принят ряд мер в этом направлении – около трети ГОСТов, СНИПов и других обязательных требований в сфере строительства стали носить рекомендательный характер. В весеннюю сессию законодателями было принято 50 поправок в 9 федеральных законов, направленных на снижение административных барьеров, уменьшение временных и финансовых издержек застройщиков. И, как заявила Галина Карелова, нельзя больше затягивать разработку и принятие новой Стратегии развития строительной отрасли, рассчитанной до 2030 г.

Кроме того, отдельного внимания заслуживает применение контрактной системы в строительной сфере. Серьезные проблемы для закупок в строительстве создает демпинг, применение которого приводит к снижению качества строительства. Поэтому необходимо усилить антидемпинговые меры и повысить требования к участникам закупок на реализацию строительных проектов.

В заключении Галина Карелова отметила, что Совет Федерации ведет постоянный мониторинг состояния дел в строительной отрасли, чтобы оперативно реагировать на новые задачи и проблемы, которые выявляет практика. А результатом заседания Совета станет пакет конкретных предложений, направленных на решение основных задач и проблем жилищного строительства, а также ускорение разработки новой Стратегии развития строительной отрасли РФ до 2030 г.

 

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо